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上海大悦城水土不服 核心地段难掩商圈劣势
从北方 “发家”,甚至在北京西单商圈人气高过周围老牌商场的中粮大悦城将“布局南下”,位于西藏北路曲阜路的大悦城将于本周末开业。定位年轻白领。然而,这一在北方单体商场年销售颇20亿的 “商业航母”能否在南方成功延续“商业神话”,业内人士持观望态度。

  浪漫摩天轮成“摆设”

  在上海的核心商圈,体验摩天轮缓缓上升的浪漫,是许多消费者心中的念想。

  但记者了解到,大悦城开业当日,消费者却无法乘坐这一42米高的摩天轮,一览浦江两岸的美景。据大悦城有关人士透露,建设之初,摩天轮本打算供消费者游玩,但近期考虑到安全隐患,不得不被“叫停”。

  记者了解到,此前,为吸引人气,大悦城还在网上组织过一轮 “约会摩天轮”游戏活动,并在论坛上引起了激烈讨论。对于无法体验摩天轮活动,尽管商场方面提出,以两张电影票和商场门口的木马乘坐券作为补偿,仍然难掩消费者的失落。“那个旋转木马我看到了,和摩天轮不好比的! ”

  电影院KTV延期开业

  昨天下午,记者来到了尚在进行最后

装修的大悦城,看到多数店面依然是围板、折叠楼梯高筑,甚至货柜都未搬入,空气中木屑、粉尘密布,一片狼藉,仅有MUJI、H&M等少部分品牌已完成了装修工作。大悦城有关人士告诉记者,餐饮、零售等业态能基本开门迎客,电影院、KTV要到圣诞后才能开业。

  记者在现场看到,大悦城内面积上千平方米的主力店并不多,零售业态中仅H&M为三层楼高的主力店,其余品牌多为500-1000平方米的中型店。品牌中多数为CK、丝芙兰、

阿迪达斯等购物中心中的常规零售品牌。据有关人士透露,此次大悦城的租户组合中,有 10%左右的品牌是人民广场商圈内没有的“独家品牌”,如杭州餐馆阿婆家、美国品牌JoyRich等。

  据悉,大悦城在上海最终将目标客户锁定在22岁-30岁为主的时尚年轻女性。这些人群中,月收入在3000元-10000元之间的,最具消费动力。

  商圈劣势难掩

  有资料显示,在中粮接手大悦城之前,这一地块为新梅大古城项目的一部分,由新兰房产公司负责开发。而上海新兰房地产开发有限公司原为上海新梅与上海兴盛实业发展(集团)有限公司共同投资设立,其中,上海新梅持有51%股权,兴盛集团持有 49%股权。 2010年2月,中粮置业以13.5亿元总价从上海新梅整购新梅太古城项目一期。同年6月12日,兴盛集团与中粮置业投资有限公司签署了 《股权转让协议》,将其所持有的新兰房产的49%股权转让给了中粮置业。而到了今年11月底,新梅再次放弃增资,中粮置业持股比例达到80.025%。

  在上海新梅拒绝增资的原因中,项目后续开发的资金回报情况和周期难以估计占据了重要因素。此前也有媒体指出,“(该项目)处于商业氛围没有完全成熟的地段,后续没有几个亿的钱砸下去,肯定是起不来。 ”

  据记者实地观察,尽管距离人民广场仅一站路,但中粮大悦城周围仍以五金、灯具等批发市场为主,整个地段消费水平并不高。

  雅仕铂(亚洲)有限公司总裁杨咏诗也认为:“曲阜路周围并没有形成商圈联动,好的写字楼和住宅也并不多,短期内想要集聚人气,颇费周章。尽管人民广场和曲阜路就差一站,但以二号线上的江苏路和静安寺为例,差一站也可能在商圈消费力和消费特征上,差距很大。 ”

  城市综合体复制之难

  今年11月,中粮集团董事长高宁曾透露,目前中粮集团的商业地产投资额已达600多亿元。未来5年-10年规划的商业资产总额将达到至少1000亿元以上。中粮计划未来2年-3年在全国复制10个以上大悦城,5年-10年将在国内大中型城市布局约20个大悦城。而另一布局全国性城市综合体的万达地产也同样 “野心勃勃”,计划在2012年底完成80个万达广场。

  “其实致力于全国性商业综合体开发的地产商也有比如凯德置地、万达集团等。”上海中原研究咨询部总监宋会雍告诉记者,“但中粮大悦城的复制模式并不如这些地产商清晰。”他认为,以万达商业广场的复制模式为例,依然是“有迹可循”的成功模式。“你可以看到万达的项目一般不选在核心区域,比如周浦、江桥项目,他们选址的标准是,找一些消费力旺盛,但还没有商业带动的地块,做到有效的品牌整合。比如周浦万达,这一地区原本的店铺都是小产权经营,各自为阵,万达开发后便形成了规模化的经营,同时,周浦南部的消费人群也不用再越过周浦去市区消费,这就很好地起到了拦截消费人群的作用。 ”

  同时宋会雍也表示:“一些成熟的城市综合体开发商手头都会有比较多的品牌资源,比如万达,一线、二线、三线品牌都有不少,能根据项目定位选择,项目开了以后,一些大型主力店会自然而然地跟进。但大悦城的布局中,主力店并不占主要部分,在招商资源上,可能会弱一些。”但也有业内人士认为,大悦城的品牌租户做得不错,但与北京大悦城“捆绑式”招商也有一定的关系。而中国城市商业网点建设管理联合会副秘书长董利也认为,尽管大悦城的业态、持有物业进行经营的模式容易复制,但营商环境并不易复制。“购物中心最终能够支持其经营下去的还是消费力,建成开业容易,但如果消费力不足,则经营下去很难。 ”

  业内认为,随着苏河湾项目的开发成功,将会大大带动大悦城的消费,但苏河湾项目完成仍需要几年时间。

此新闻源自于新浪网


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