从上海第一座城市综合体上海商城开始，后起之秀不断涌现。集办公、商业、酒店、住宅等业态为一体的城市综合体已成为高端商业地产开发的主流模式。对于投资客来说，怎样选择这类物业大有门道。

　　“城市未必需要太多的综合体建筑”。负责设计目前浦西第一高楼会德丰国际广场的设计师、来自纽约KPF建筑师事务所的罗伯特·维特洛克，在接受媒体采访时谈到：“城市综合体不应滥用在城市高楼设计项目中，应该充分考察周边的配套设施、地理位置、环境因素等。如果是一个新兴城区，可能更适宜。 ”业内专家认为，城市综合体是经营型物业，多业态混合的先天优势不能一锤定音，开发商选址、设计、招商、经营管理等方面的水平高下，直接决定着综合体日后的升值潜力。

　　日月光中心伯爵居项目总监张一帆先生认为，选择城市综合体物业要注意三点。

　　首先，开发商持有物业的比例要大于销售比例。持有物业比例高，说明开发商要用心经营，并不急于通过卖房回笼资金，而是放眼长远，通过经营性租金收入和物业升值赚取回报。同时，开发商还要拥有很好的商家资源，带动项目的运营。总之，商业地产是一个经营性的物业，这种模式对开发商实力、运营商业物业的综合实力要求都很高。当下做得比较成功的万达、华润等企业，在开发城市综合体的时候，都将商业放在首位。

　　其次，包租风险大，不可轻信。现在市场上打出包租字样卖商铺的现象比比皆是。开发商通过此种手段变相融资。诱人的租金回报多数是提高房屋总价，多取少退，“羊毛出在羊身上”，有的甚至成为无法兑现的“空头支票”。

　　最后，政府规划应对项目形成有力支撑。尤其是郊区新城，未来人群导入、交通规划、功能定位等最好有利于项目的长远经营，并有更多优质的发展商共同推动区域发展。

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