的经营理念尚不成熟、管理还达不到较高水平，而包租手段只是短期内获得投资效益，能否长期持续收益存在问题，因此消费者应注意投资风险。

　　风险不小，充分考察运营思路

　　在我国一些城市曾有过房地产信托、私募等股权等方式，让投资者间接参与房地产投资。不过，记者在采访中了解到，目前无锡的投资者可以参与房地产市场投资的途径非常少。除了购买房产之外，也只能买到银行一些挂钩房地产的理财产品。银行界人士透露，根据以往情况，通常购买商产并准备很快出售的情况下，投资者才会一次性全款购买，否则大部分购买商产的投资者都会选择贷款。但是商用地产的投资期限比较长，因为这并不像住房一样属于刚性需求。要考虑到的是，经济受到影响的情况下，商业地产成长速度也会放慢，对个人投资者来说影响也会比较大。

　　据了解，目前锡城各家银行的商产贷款首付一般要求五成以上，甚至有部分按揭贷款只能贷到三四成，贷款利率也不得低于同期基准利率的1.1倍。不过与住宅投资相比，商业地产投资不受套数的限制，名下物业的多少并不影响再次投资。

　　“现在一些开发商和投资者都开始转向商业地产，这一方面说明了商业地产仍然具有巨大的发展空间，另一方面也可能潜藏着巨大的风险。”对于限购之后商业地产掀起的资金奔流风潮，融润投资顾问有限公司的徐龙总经理认为，商业地产不等于住宅开发，商业地产的投资也不等于住宅投资，无论是开发商还是投资者都应该谨慎决策避免盲动。

　　“以专业市场为例，一个专业市场能不能做活、做旺，与回笼资金更快的住宅开发相比，其操作的难度系数和风险性都更大，更考验开发商的资金实力、商业规划能力和运营能力。”徐龙认为，商业地产的现金流和别的不一样，前期买地花了很多钱，建设花了很多钱，一切预算就是在后期租金收缴的基础上。所以如何让商家赚钱是最主要的方向。作为普通投资者也应该充分考察开发商的自有资金实力、后期运营思路。值得重视的是，一些开发商不出售或少量出售的专业市场投资价值更高，“因为开发商主要对商家招商[简介 最新动态]或招租，必然会更加注重项目的中长期规划和发展。

　　民安房产的严军总经理也认为，在对房地产的调控步步深入时，一方面也意味着未来一段时间内，商业地产行业会存在变数，包括很多的地产商现从原来的投资住宅地产转型到商业地产和商业购物中心，未来几年，包括二三线城市商业地产竞争非常激烈，而运营模式、资源和人才是商业地产最大的竞争力。

　　量力而行，切不能够盲目跟风

　　就拿投资商铺来说，商铺的形式多种多样，在各种商业区、住宅区和专业市场，以及大型购物中心等商业地产里，随处可见大大小小的商铺。尽管都是商铺，但不同地方、不同类型的商铺商业环境、运营特点、投资特点都有显著不同。在商铺投资市场上，经验丰富的投资者诀窍之一就是“看客买铺”。首先要考虑的是物业位置的选择，尽量选择具有较成熟商业氛围的商铺去投资。另外，投资者在购买商铺之前，还要判定商铺的价值，看客流的消费等级，哪里的消费能力高，哪里的商铺投资就越有价值。

　　业内人士建议，处于创业初期，手头上的资金不是很宽裕的年轻人，可以选择商业性质的小户型，这样的户型既可以居住也可以作为办公、租赁使用，而且总价较低。如果是资金较为宽裕的投资者，可根据自己的经济能力进行选择。直接购买的商铺，投资客可用于自己经营或出租，但是风险较大；还有另外一种，与商业运营公司签订合同，由他们统一运营，并收取回报。这类商铺对于那些非专业的投资者和求稳的购房者来说是一个不错的选择。商业地产专业性较强，投资不能太鲁莽，并且商业地产资源少，成交量低，投资商用物业考验投资者眼光、胆识。业内人士提醒，对于资金实力普遍不强的普通投资者来说，投资商业地产仍然风险巨大，尤其是一些外地商铺投机意味远大于投资。很多投资者往往更关注投资商办的转手成本和投资门槛，却忽视了其持有成本同样高昂。以物业费为例，住宅普遍都在2元到3元，而非住宅类平均则达到20—30元。因此，投资商业地产不能盲目跟风，要根据自己的情况而做出明智的选择。

　　换手率低转让须缴高额税费

　　“投资者购入商铺前得想清楚，不要以为商铺不受调控影响就可以大举吃进。”采访中不少业内人士对眼下大批购房者进入商业地产市场作出了提醒。据了解，商铺转让时有两个税费较高：土地增值税，按照该商铺卖出后的利润率的高低征税，最少是净利润部分的30%；营业税，按照净利润的20%征税。对小投资者而言，投资商铺与投资住宅远远不是一回事，由于转让交易过程中的高额税费，一般来说商铺换手率极低。

　　一些有着商产投资经验的人士介绍，一方面要考虑转让交易过程中的高额税费，通常上家需要缴纳的税费占其利润的一半以上，因此，绝大多数商铺投资者选择长期持有，通过收租获取利润，这和投资住宅讲究高抛低吸赚取差价的赢利模式有根本的区别。投资者在购买商铺的时候，除了要考虑商铺价格，同时更应该考虑商铺后续运营。因为商铺划分的单位越小，业主就越多，要实现统一经营的困难也越大。一旦商铺不能租赁出去，投资者还要负担物业管理费和水电费，由于商铺的物业管理费、商业用电用水与住宅不同，这笔费用也不可小视。

　　房管部门人士也表示，限购令的出现，不排除商业地产火一把的可能性，不过市场的情况才能决定投资者的收益。有数据显示，2010年无锡市区商品房供售情况，商业类全年可售面积为373.73万平米，预销售面积为92.49万平米，剩余可售面积281.24万平米，其中推出市场一年尚未卖掉的空置房达到了210.48万平米。由此来看，目前锡城商业地产总体的市场需求量不大，风险也较高，普通投资者最好谨慎参与。

声明：新浪网登载此文出于传递更多信息之目的，并不意味着赞同其观点或证实其描述。

此新闻转自新浪