该地块转让还为接盘者设置了“净资产额不低于180亿元人民币”的门槛。在而今上海商用土地市场行情平淡之时，哪个“大鳄”会来接盘，值得关注。

　　1年半地价涨了6亿元

　　浙江产权交易所近日发布相关公告显示，由杭钢控股的(该地块)项目公司——上海杭钢嘉杰实业的股权和股东债权，将以总价24.7亿元转让，该公司的核心资产就是位于上海虹口区海伦路的尚未开建的“轨道交通10号线海伦路站地块”项目。但这个在一级半市场寻觅买家的地块，在杭钢嘉杰持有的不到一年半时间里，身价(报价)已涨了近6亿元。

　　地块现任持有方的上级公司杭钢集团相关负责人承认，“(该地块)是个非常难得的项目，不仅位于虹口区中心区域，地下还有地铁四号线和十号线在此交汇，并靠近四川北路商业街和北外滩航运服务集聚区，未来前景很好。”资料显示，该地块土地面积28103.3平方米，规划容积率3.99，土地性质为“商业办公、文化体育和市政设施”综合用地，地块具体位置为四平路以东、海伦路以北，地段上佳。

　　想当初，为了坐拥此地块，杭钢也曾花费了一番努力，其下属全资子公司杭州紫元和上海嘉联在2009年11月以18.52亿元总价联手竞得地块，成交楼板价高达1.65万元／平方米，较起拍楼板价1.2万元／平方米溢价近40%，这样的数字在当年上海的“总价地王”和“单价地王”排行中可分别位列第七和第十。为了运作该项目，杭州紫元和上海嘉联联合成立项目公司上海杭钢嘉杰实业，以“将项目打造成虹口区一个新的时尚地标”。

　　按照当初的出让合同，地块本应在去年11月前动工，但由于其为地铁上盖项目，“地质条件复杂、设计技术难度大，”所以，杭钢嘉杰于去年12月向上海市虹口区相关部门提交了“土地延建请示”，其结果是，根据而今的转让公告，该地块“须在今年(2011年)11月前开建。”

　　楼板价叫价高达2.2万元

　　确实，无论从位置还是商业氛围看，这个地块项目都是比较难得的，那么为何颇具实力的杭钢集团急于转手，在此刻选择退出？是不是市场调控下的主动收缩之举？对此，杭钢集团及该项目负责人都予以了否认。

　　杭州紫元总经理张永杰在回答商报记者的电话采访时表示，早在去年，杭钢就定下了调整布局：(杭州紫元的房地产业务)以长三角为中心，向二、三线城市发展。但其地块转让的挂牌，不能排除有资金平衡方面的考虑，浙江产权交易所总经理姚上毅在回答商报记者电话采访时称，上海海伦路地块项目工程浩大，投资周期长，资金回笼慢，“如果杭钢往二、三线城市发展，其资金回笼的速度相对快多了。”

　　但无论如何，就地块的报价而言，杭钢确实想“赚一笔”。“本来就是高价拿地，而今转让，开发商也不忘把拿在手上一年半期间的溢价算进去。”乘星行行销机构负责人李骁称，按照地块现在的24.7亿元叫价，其楼板价已达2.2万元／平方米，在上海虹口的非一线地段，这个价格实在不算低。

　　以近一年的上海商办用地行情而言，除了闸北苏河湾、南京东路163地块、外滩外金服地块以及浦东陆家嘴滨江等少数明星地块以外，上海商业用地出让市场上高溢价成交的地块历来不多见。即使在静安、长宁、徐汇、黄浦等市中心一线地段，商业用地的成交楼板价水平也不过在2万－3万元／平方米左右。

　　“接盘方在项目建成后，每平方米建筑面积的成本将高达4万元／平方米左右。”雅士伯(亚洲)有限公司的总裁杨咏诗点评称，“这对接盘方造成的压力应该不小。”而据福美来不动产的相关负责人介绍，目前虹口的海伦路、四平路一带的出售型写字楼，如世纪企业中心等，售价也仅2.5万元／平方米，当地地段更好的在售写字楼，如嘉杰国际、骏丰国际财富、海泰国际等售价也稍高于3万元／平方米。

　　下家净资产门槛180亿元

　　令人疑惑的是，卖家杭钢居然为地块卖价设置了相当严苛的门槛：项目不接受联合体受让、意向受让方为独立法人且在境内合法注册的境内公司、主营业务应为房地产开发、净资产额不低于人民币180亿元。“按照这个标准，只有屈指可数的几个龙头企业可以接手。”中国指数研究院的分析师告诉商报记者，目前开发商负债率一般都在70%以上，全国估计只有万科、中海等10多个开发商“合格”，上海企业只有绿地。

　　以商报记者的理解，按照大型商业项目开发、转让时的不成文规定，土地的出让方，即地块所在区的相关政府部门必然强势干预，以确保地块价值(不仅是地价，更重要的是项目今后的税收落地前景)的“最大化”。

　　作为中心城区的重要组成部分，虹口区至今没有像陆家嘴、南京路、人民广场、淮海西路，徐家汇那样的市级CBD地段，近年来，北外滩虽然一时风头强劲，但是当地已开发项目尚未进入成熟运营。在此背景下，当地政府引入“龙头企业”的意愿异常强烈，在此次杭钢转让地块时，在背后体现政府意志的痕迹也就一目了然。

　　“这个项目比较适合资金实力雄厚，又有进军上海市场期望的大型综合性集团。”姚上毅表示，地块(项目公司)挂牌以来，不乏大型房企上门咨询。

此新闻转自新浪