上海凯迪企业(集团)有限公司董秘张义鸿日前在接受早报记者采访时说，一二线城市的住宅已经到量，商业地产的前景不容置疑，现在中国已经进入消费扩张时代。

　　不过，商业地产这块大蛋糕并非那么容易吃到。中国房地产信息集团分析师薛建雄指出，未来两三年商业地产必然集中爆发，将进入到洗牌阶段。由于产业都要涉及市场、资金、技术三个问题，所以技术进步慢的开发企业届时将很难生存，最后可能只能把项目卖给成熟的企业。

　　早报记者从多位开发商和业内人士处获悉，对于想要转型的住宅企业而言，优势自不待言，其可以通过自身的专业降低拿地难度，但其仍需注意模式、管理、人才、资金四大难关，是商业地产前行路上的四大拦路虎。

　　成功模式可否“复制”？

　　商业模式是摆在地产巨头面前的第一道坎。

　　自万达成功打造出“城市综合体”后，“城市综合体”在内地密集涌现。对于力图转型的开发企业而言，复制已有的成功模式能否在商业地产领域取得一席之地？

　　金地集团商业地产公司常务副总裁潘韬称，像万达的“先招商，后建设”、“订单商业地产”这些模式都是企业发展的精髓，是可以去学习的。而目前城市综合体相对来说是效率最高、利润空间比较高的产品。

　　据潘韬介绍，城市综合体有很多产品线，可以分成三种主要类型：

　　第一，以商业为主还是商务为主划分，比如打造以购物中心为主的综合体，还是以写字楼为主的综合体，或是以做酒店为主的综合体。

　　第二，区域的划分，侧重于一线城市，还是二三线城市。

　　第三，地段的划分，是做市中心为主，还是做新区或者开发区为主。

　　潘韬称，国外成熟的商业地产开发商涉及的产品不是越来越多，而是越来越少。其实商业地产做到最后的境界是企业自身只负责投资，就是拿钱拿地，而其他事项都外包给相应的链条专业公司去做。这样才能做到最专业，很好地整合各方资源，而不是单纯地自己去做。

　　高力国际咨询服务部华东区董事朱磊也称，复制可以为企业提供一种可行性的思路，通过复制可能会超越以往的模式。

　　但陈晟则认为，如果企业要复制万达、宝龙模式，很容易在资金和招商环节上卡壳。

　　中原地产上海研究咨询部总监宋会雍认为，一线住宅开发企业不会单纯去复制万达的模式，因为自己的品牌效应已经存在，所以选择自己现有的产品线做延伸相对而言是个趋势。

　　商业配套之惑

　　是以住宅开发配套商业地产，还是围绕商业地产开发进行全盘布局，是部分计划转型的地产龙头需要权衡的另一问题。

　　潘韬直言，越是成功的住宅地产企业做转型越困难，因为以前太成功了所以就会认为自己原有模式是宝贵且通行的，转变观念很难。“无论是从选地、规划、工作流程，商业地产和住宅地产都有比较大的区别。”

　　潘韬此前在第三届亚太商业地产国际峰会上发言时曾介绍，国内的商业资源依然匮乏。潘韬以超市为例称，“真正能够成为合作伙伴的超市，以我的标准不超过8家。几百个购物中心抢这8家超市，僧多粥少，招不来商，即使招来商同质化现象也非常严重。”

　　不仅是商业资源匮乏。华讯商业地产俱乐部首席顾问高东旭此前告诉新华社记者，规范标准缺失影响了正在起步的中国商业地产开发水平。中国现行《城市规划设计手册》仅对社区商业做了部分规定，对城市商业规划的设计指导作用几近空白。在实施过程中，商业设施常常被开发商视为累赘而压缩侵占。商业建筑设计中，也经常出现商业定位等基本功能要求尚未确定的情况下就“设计先行”，增添了商业项目的风险性。

　　他说，“先建房、后招商”是目前中国商业地产项目开发中普遍存在的怪象。商业地产重在商业资源拥有，取胜于长期经营，而不像住宅地产开发重在土地和资本的储备规模。中国商业地产开发项目亏多盈少的现状表明，及早建立并推广符合商业地产发展内在规律的“定制”开发经营管理模式，已刻不容缓。

　　人才紧缺难题

　　人才紧缺是商业地产发展的又一瓶颈。

　　据潘韬介绍，因为商业地产在中国发展时间仅十年左右，整个行业处于萌芽状态。因而人才储备少，优秀人才少，优秀企业少之又少。

　　信震商务董事长孙震宇表示，商业地产是很专业的，从设计到策划到招商再到运营，都需要专业的人才来运作。而且一旦商业地产运营不当之后，重新整合需要很长的恢复期。

　　潘韬称，培养商业地产人才，至少需要五年时间。“企业要意识到人力成本的提高是在所难免的，在用人方面可能要打破以往惯有的标准。”

　　香港恒隆集团董事长陈启宗曾说过，“做商业地产的人一定要比做商业的人更懂商业。”潘韬对这句话的理解是，做商业地产的人一定要比那些做百货店、做品牌店的人，更懂商业。比如购物中心要招进LV，那负责项目的人一定要比LV的店长更懂LV的商务条件和选址条件，这样才能有效运营。

　　融资难题待解

　　在海外融资成本高企、国内诸多融资渠道遭封杀的背景下，融资无疑是一大难题。

　　远洋地产上海公司投资经理王显巍告诉早报记者，商业地产开发有其行业特殊性。一方面，大部分开发商自有投资能力较弱，许多开发商希望通过寻找投资、融资的方式来解决资金问题。另一方面，大量国际基金及投资商，寻找地产投资项目，但实现成功投资的少之又少。

　　值得注意的是，为商业地产量身定做的REITs(房地产信托基金)，在连续几年的期待中依然没有落定。

　　宋会雍直言，REITs现在在国内没有吸引力，因为回报率仅在6%至8%，并且REITs一般选择的都是成熟的综合体、物业，所以目前国内环境并不能很好融入REITs。

　　张义鸿认为，REITs在国内目前发展碰到的最大问题在于持有物业的税收高造成回报率小。不过，国内房地产信托都是有了具体的项目才投资，有很大的局限性。REITs是先有资金，再去投项目，这样的模式对开发商而言，还是很有吸引力的。

　　将商业地产开发的本质理解为金融运作的潘韬说，民营企业可以学习万达，国有企业可以参考华润，有外资背景、金融背景的企业可以模仿凯德。这三个企业代表了国内最典型的三种融资模式。

　　留给企业的时间已然不多。潘韬称，经过十年的准备摸索，商业地产现在开始进入快速发展、高度竞争时期，五年以后市场基本分完，再过五年将进入稳定的成熟期。十年以后，基本上四线以上城市饱和。而对于想要占领一席之地的企业来说，只有五年时间。

此新闻转自新浪