当前,商业地产市场投资前景被看好,不少从未买过商铺的投资者也加入了买铺大军。那么初次买铺该注意什么?如何选择回报率较高的项目?志远地产商用物业专职律师覃午欣就此作了解答。
覃午欣表示,就选铺而言,商业地产的租金回报率和地段决定了商业地产的价值,其买卖价格一般是商业地产年租金的18-30倍之间,故购买前一定要实地考察,确认人流、周围的配套设施、目前的租金等;若购买的是一手商业地产项目则更要慎重,开发商的宣传只能作为参考,避免发生买进的商业地产交房后长期无人承租或者租金过低的情况。
在购买商业地产之前,购房者需要对商业地产进行权属调查,验看房产的房地产权证原件、交易中心出具的房地产产权调查信息、房地产权利人的身份证明文件(若不是房地产权利人本人,则应出具有效的委托证明)若该房产存在租约,则应该要求出让方提供租赁合同,并提供承租人放弃优先购买权的证明文件。
从买铺预算的制定方面而言,在二手商业地产买卖中,出让方缴纳的税费较多,总计为本次买卖合同价与上次买进合同价差额的50%左右。而一般情况下个人出售商业地产会要求净到手价,即出售该房产所产生的一切税费都由买受人承担。因此,买受人购买商业地产,要对承担的税费心中有数,以免购买商业地产超出自己的预算和承受能力。
此外,商业地产的物业管理费用较高,若该物业长期闲置,则会累计较高的物业管理费,有可能超出房产买卖所留的尾款。为防范此情况产生,买家在签署合同时应保留足够的尾款以覆盖出让方应支付的费用(包含物业管理费、房产出租的租金及押金等费用),从而避免后期纠纷。
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